"인천을 필두로 해서 연일 보도되는 깡통전세와 전세사기가 뉴스를 뒤덮고 있습니다. 일부 직업군인들의 경우 관사대신 군 전세자금 대부를 받아서 민간주택에서 사는경우가 있는데 관련해서 대처할 수 있는 방안에 대해 포스팅합니다. "
확바뀐 전세시장
2023년 3월 기준 중위 전세가는 2022년 동월 대비해서 23.6%가 급락했으며 2021년 대비해서는 10.5% 하락했습니다. 이로인해서 매매가가 전세가 수준으로 하락하여 보증금 반환이 지연되는 사례가 현재 다수 발생하고 있습니다.
전세보증금 반환보증보험 가입
깡통전세와 전세사기의 피해로부터 자신을 스스로가 보호해야합니다. "군 간부 전세자금 대출"은 국방부와 SGI(서울보증보험)간 협약을 통해 운영중인 상품으로 임차인은 SGI 보증보험만 가입이 가능합니다. 다만 의무가입은 아니며 신축 및 다세대 주택 등은 가입하도록 가급적 권장하고 있습니다.
또한 임대주택(임대사업자 소유)일 경우, 전세계약과 동시에 임대인 명의로 반환보증보험을 가입하며, HUG(주택도시보증공사) 보증보험도 가입이 가능합니다. 관련해서 2020년 8월 이후 임대등록주택은 반환보증보험 가입이 의무화되었으나, 최초 미가입 또는 전세계약 갱신 시 보험 미갱신 사례가 빈번해 대중화 되지 못했습니다. 하지만 요즘 같은때는 돌다리도 두들겨보고 건넌다고 가급적 가입하시기를 권장합니다.
* 보험료는 임대인 75%, 임차인 25%부담(HUG, 보증금의 0.09~0.44%)
전세보증금 미반환 시 조치사항(국방부 훈령)
국방부 훈령에서는 최대 6개월까지 연장을 허용하고있습니다. 이는 전세가 급락에 따른 보증금 미반환 사례가 지속될 전망으로, 해당 주택에 계속 거주가 가능할 경우, 일반 계약연장으로 대출 연장 처리가 가능합니다. 이를 통해 후속임차계약이 지연될 경우, 연장합의서를 근거로 6개월까지 연장이 가능하나, 주택 경매 등으로 장기화될 경우 6개월 이상 연장이 필요하기때문에 해당 사실을 인지하시기 바랍니다.
또한 타 지역 전속 후 관사에 입주한 자가 기존 주택의 전세보증금을 반환받을 때까지 본인 또는 세대원(본인이 아닌 세대원은 전세계약 시부터 함께 전입한 성인에 한함)이 주민등록 유지가 필요한 경우, 관리부대에서는 사실관계를 확인하여 전입신고 지연사유만으로 퇴거조치하지 않도록 면밀히 검토 및 심의(자비부담 전세거주 포함)가 가능합니다.
두번째 사례의 경우 임차권 등기를 하면 대항력 유지가 가능하고 타 지역 전입신고가 가능합니다. 다만 후속 임차계약이 어려워질 수 있기때문에 임차인(군인)이 결정해야 합니다.
마무리
군에서의 전세보증금 미반환 시 조치사항 관련해서 나름의 배려를 하고 있다는 것이 느껴집니다. 아무래도 인천지역에서전세사기가 많이 일어나는데 17사단 인근 부대와 국평단 등 여러부대가 위치한 만큼 군 간부들의 피해가 없기를 기원하며 두번째 사례에서의 임차권을 설정하고 타지역으로 전입신고를 할시 피해가 장기화될 우려가 있기때문에 다각도로 고려하여서 결정하시기를 조언드립니다.
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