"군인들이 가장 관심없는 투자자산을 꼽으라면 부동산일 가능성이 높습니다. 여러 부동산 자산중 아파트에 대한 절대적인 선호도는 아파트 공급 구조에서 기인하는데 이걸 이해한다면 투자에서 성공할수 있습니다."
직업군인의 내집마련 전략
군인들이 제일 관심 없는 투자 자산이라면 부동산일 가능성이 매우 높습니다. 특히 공무원들중 관사가 제공되는 공무원은 정말 희박합니다. 하지만 군인은 그 특수성을 인정받아 하사 이상의 간부라면 누구나 다 관사가 지급 됩니다.
언론에서 나오는 것처럼 30년 이상된 노후 관사의 폐해가 많이 비춰져 군인들이 열악한 주거환경에 노출되어있다고 나오지만 최근 신축 관사 BTL 사업을 통해서 최신 메이저 건설사에서 지은 관사도 심심찮게 볼 수 있습니다.
그런 영향을 받아서인지 군인들은 통상 주거에 대해서 걱정없이 살다가 퇴직할때쯤 부랴 부랴 내가 살아갈 정착지를 고민하느라 뒤늦은 관심을 보이곤 합니다.
작년까지는 부동산이 불장이여서 누구나 다 부동산에 대해서 관심을 갖고 있다 최근에는 금리인상과 공급과잉으로 부동산 시장이 된서리를 맞게 되면서 부동산에 대한 관심이 뚝 끊겼습니다.
이런 시기에 부동산 투자를 이야기한다는것이 왠말이냐고 생각하실수 있지만 사실 투자는 반대로 해야합니다. 남들 괜찮다고 하는 종목에 따라 투자하는 순간 손실을 보게될 확률이 높습니다.
이러한 생각을 기본적인 마인드로 장착한다면 사실 부동산을 투자하기에 최적화된 직업중 하나는 군인입니다. 바로 전국방방 곳곳을 돌아다니고 주기적으로 이사를 하기때문에 해당 지역에 대해서 정보도 쌓이기 때문에 부동산 투자에 있어서 가장 적합합니다.
지금은 부동산 시장이 찬바람을 맞는 하락기라고 하지만 기본적인 부동산 구조를 이해한다면 대한민국을 살아가면서 부를 이루는데 크게도움이 될것입니다. 자산을 늘려가려면 부동산 투자나 주식투자를 반드시 해야 하기때문이지요.
한국 부동산 역사를 보면 상승과 하락 사이클을 크게 타는데 이는 한국인의 아파트에대한 절대적인 사랑과 아파트 하나에 들어가는 비용과 시간 을 고려하면 매우 큰 프로젝트라는 것을 알아야 합니다.
아파트 공급 구조
아파트 공급에대한 기본적인 구조는 다음과 같습니다.
한국에서 누군가가 아파트를 지어서 분양하고 싶으면 사업 시행자 대출을 받고 이후 해당 부지매입을 위해서 토지를 사고 관공서 허가를 받아 대출을 대환해가면서 건설사랑 시공 계약을 합니다.
그뒤 건설사에서는 아파트를 올리고 사업 시행사에서 분양합니다. 이를 통해 분양이 성공적으로 마무리되면 큰 돈을 버는 구조로 이어져있습니다.
최근 대환 대출이 안 된다는 것도 이러한 사업 과정에서 대환하는 대출(PF)이며 본질적으로 아파트를 짓고 분양하는 것은 하이리스크 하이리턴인 사업입니다.
흔한 부동산 상승장에서는 토지 매입만 잘 되면 은행에서 대출도 원활하고 이후 높은 청약 경쟁률로 분양도 잘되서 아파트 사업의 리스크는 낮아지고 기대 수익이 커집니다.
그러다 보면 수많은 사업 시행자들이 도전을 하게 되고 이렇게 해서 여러사람들이 뛰어들다보면 자연스레 공급량이 증가하면서 분양이 어려워집니다.
결국 공급 증가에 의한 따른 부동산 시장의 침체인 하락장이 오면서 대출도 잘 안 나오고 분양도 안 되니 다들 사업을 포기하게 됩니다.
이러면 다시 공급이 감소하게되며 이후 일정 시간 이후 상승장으로 전환되는 흐름입니다.
다만 이러한 상승과 하락이라는 사이클이 반복되면서 눈여겨볼점은 가격의 오버슈팅과 언더슈팅들이 나오게 되는데 상승장이 하락장으로 전환되더라도 이미 토지 매입 단계에 들어간 사업장은 무조건 사업을 진행해야 합니다.
대출을 끼고 있기에 상승장으로 전환되길 기대하지만 정작 기다리는 상승장은 쉽게 오지 못하게되는 상황에 당면합니다. 이로인해 하락장으로 바뀌더라도 공급은 계속 이어지는 무시무시한 현상이 일어나게 되고 (예, 대구광역시) 해당지역에선과대 낙폭이 발생합니다.
반대로 아파트 사업은 그 특성상 소요 시간이 길다.보니 미분양이 해소되고 다시 상승장으로 전환되더라도 곧바로 아파트공급이 이루어지지 않습니다.
이로인해 가격의 오버슈팅이 발생하게 됩니다.
이를 통해서 부동산시장에서의 아파트 사이클을 이해하면 본질적으로 오버 슈팅과 언더 슈팅이 일어날 수 밖에 없는 구조라는 점을 인지하게 됩니다.
하락장에서도 성공하는 투자
이러한 사이클을 기억하면 하락장에서도 무서워하지 않고 매수할 수 있고 상승장에 급하게 준비해서 들어가는 일은 더욱 없으며 전국적으로 하락한다고 하는 상황에서도 지역 단위로 상승이 발생하는 이유도 이해할 수 있게 됩니다.
최종적인 모습은 부동산 시장이 하락하면 더 떨어질까 무서워서 못 사고 상승할때는 정작 돈이 없어서 아파트를 못 사는 일 역시 없을 것입니다.
어떤 면에서 투기꾼 같아 보이지만 부동산으로 돈을 버는 사람은 이 사이클의 구조를 이해하고 전세제도를 결합해서 높은 레버리지로 빠르게 부자가 된 다는 점입니다.
큰 흐름을 알고 나면 리스크가 높지않고 충분히 예측이 가능합니다. 우리가 내일의 날씨는 알지 못하지만 당장 현재 계절은 예측이 가능합니다.
또한 전세는 실거주 가치를 나타내고 전세 가격 지수는 하락장에도 계속 올랐기에 갭투자가 무리한 투자를 감행하지않고 내 물건에 문제만 없다면 잃지않는 투자가 가능합니다.
이를 통해서 세입자에게 전세를 주더라도 지역분석이 끝난 상태에서는 전세가 하락 문제를 걱정하지않아도 됩니다. 특히 신축 아파트에 대한 갭 투자는 과거 패턴과 흐름만 조금 공부하면 땅집고 해엄치는 격입니다.
물론 요새 금리가 올라서 아파트가 떨어진다고 합니다만 금리도 영향이 있으나 역사적으로 보면 긴 시간 흐름에서 영향을 주는 결정적인 요소는 아닙니다.
현재 아파트 시장을 보면 거래를 중단시켜서 금매물 한두 개 가격이 하락한 가격인 것처럼 보이는데 거래가 정상화된다면 지금같은 폭락이 나올 수 있을까요?
주식으로 치면 마치 테마주 같던 동네는 꽤 떨어졌지만 나머지는 하락은 맞는데 정말 폭락하는 그런 분위기랑은 거리가 좀 멀다고 할수 있습니다.
또한 일반 대중들이 크게 오해하고 있는 사실인데 사실 아파트 공급 비용에 대한 얘기를 하자면 생각보다 아파트에 건축에 들어가는 비용이 상당합니다.
아파트 건축 비용은 재개발 조합이 건설사랑 계약하는 내용을 보면 비용을 보면 대략 유추할 수 있습니다.
요즘 이슈가 되는 둔촌 주공이 처음에 계약한 가격이 평당 490만 원 정도였습니다. 속칭 국평 하면 다들 34평을 생각하니 국평기준으로 34평 곱하기 490만원을 하면 1. 7억이면 짓네라고 쉽게 생각하는데 이건 잘못된 계산입니다.
재개발 재건축 조합에 공사 계약할 때는 계약 면적으로 산정합니다. 계약 면적은 전용 면적 더하기 공용 면적 더하기 기타 면적이 합산된 값으로 아파트마다 다르지만 국평 기준으로 55평의 계약 면적이 나옵니다.
이렇게 계약 면적이 커지는 이유는 노인정, 관리사무소, 지하추차장, 놀이터, 커퓨니티 센터 등의 건축비가 기타 공용 면적에 녹아 들어가있기 때문이죠.
즉 490만 원 곱하기 55평은 거의 2 7억에 육박함에도 현재는 평당 490만원에 건설을 못한다고 법적 다툼을하는 상황이며 지금 계약하는 다른 조합들 보면 평당 600이니 700이니 하고 있습니다.
여기에 사업비까지 더해야 하는데 아파트 원가라는 게 만만치 않죠.최근에는 원자재값 폭등으로 원가의 2배이상 오른것도 많아서 실제로 분양을 앞두고 부도가 나는 건설사들도 많아서 예전과는 원가계산 자체가 차이가 납니다.
금리가 인상되면 총 사업비까지 올라가기때문에 건설하는데 비용이 어느 정도 발생하는지 생각해 보면 어떤 지역 아파트 가격의 수준이 어느 수준 이상이면 더 이상 공급이 안 되겠구나 하는 판단도 가능합니다.
사실 군인들은 아파트 살 수 있을 때 사는 게 제일 괜찮은 선택지가 아닌가 싶은데 다음과 같은 아파트 공급 구조임을 이해한다면 조금 더 두려워하지 않고 주택 매수에 임할 수 있지 않을까 싶습니다.
마무리
그동안 많은 직업군인들은 군에서 제공해주는 관사혜택으로 내집마련에 관심이 떨어질 수 밖에 없었습니다. 하지만 최근 벌어진 부동산 폭등으로 벼락거리가 됬다는 이야기가 여기저기 들리면서 슬슬 부동산에 관심갖기 시작했고 뒤늦게 올라탄 일부는 현재 피같이 모은 부동산의 자산이 폭락하면서 피해를 보고 있을 수 도 있습니다.
지금은 부동산이 상승장에서 하락장으로 추세가 전환되어 이미 2년전 상승 초입단계까지 수도권의 경우 하락한 곳도 나타나고있습니다. 내년에는 현재에서 추가적으로 더 하락이 우세하다는 전망과 함께 향후 한국경제가 일본과 같이 장기 침체 국면에 접어들 수도 있다는 관측이 나오고 있습니다.
우리는 부동산을 통해서 실질적인 투자목적보다는 부동산에서 오는 실거주 한채라는 안정감을 얻어야합니다. 현재 부동산 사이클을 면밀하게 고민한뒤 하락이 끝나고 상승장이 예상되는 시점을 기다린뒤 충분한 자금을 마련해서 원하시는 곳에서 제2의 준비된 인생을 사시길 응원드립니다.
끝으로 10년이상 장기복무 군인의 경우 청약신청의 경우 특별공급을 노리는것을 기존 상승장에서는 입지가 좋은곳들은 30년 이상 장기 복무한 군 선배들에게 밀려서 광탈의 아픔을 겪었지만 지금과같이 하락장에 남들이 관심갖지 않을때에는 입지와 넉넉한 자금조달 계획을 통해서 우량한 곳을 선점하시기 바랍니다.
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